Mercato immobiliare in Italia, ecco le città dove si acquistano più case

Il residenziale italiano entra nell’ultima parte del 2025 con un segnale chiaro: la domanda è tornata robusta e selettiva. Nel terzo trimestre 2025 le compravendite di abitazioni sono aumentate dell’8,5% rispetto allo stesso periodo del 2024, con circa 175mila unità scambiate tra luglio e settembre e crescita diffusa in tutte le aree del Paese, dai capoluoghi ai comuni minori. Per chi vende e per chi investe non si tratta solo di numeri: è un cambio di passo che ridisegna le geografie della domanda e i posizionamenti di prodotto.Il primo dato strategico riguarda il rapporto tra città e provincia. Nel terzo trimestre 2025 i capoluoghi registrano una crescita delle transazioni del +7,3%, mentre i comuni non capoluogo salgono fino a circa +9%. Tradotto in logica di mercato: la domanda non si concentra più solo nei centri principali, cresce l’interesse per contesti periferici e semicentrali, dove il rapporto qualità/prezzo è percepito come più competitivo, si rafforza il segmento delle prime case in aree con buona accessibilità, servizi e qualità abitativa, ma con prezzi ancora sostenibili.Interessante anche la dinamica intra-trimestre: luglio e settembre sono i mesi più brillanti, con crescite tendenziali vicine al +10% a livello nazionale, mentre agosto resta sostanzialmente stabile.
Segnale classico di un mercato guidato da decisioni consapevoli più che da impulsi “da vacanza”: gli atti si concentrano nei momenti in cui operatori, banche e studi notarili sono pienamente operativi.
Guardando alle grandi città, il podio per numero assoluto di abitazioni vendute nel terzo trimestre 2025 è nettamente definito: Roma: 8.327 transazioni, Milano: 5.662, Torino: 3.677, Genova: 2.056, Napoli: 1.722, Palermo: 1.602, Bologna: 1.325, Firenze: 1.002. Roma rimane il mercato più voluminoso, con una base di domanda strutturale alimentata da funzioni istituzionali, terziarie e universitarie. Milano, pur con numeri assoluti inferiori, presenta una densità di scambi e una velocità di assorbimento nettamente più elevata, tipica dei mercati “prime” internazionali.
Per chi valuta la vendita in questi contesti, il messaggio è chiaro: a Roma conta sempre di più la qualità del prodotto rispetto alla mera centralità; a Milano la combinazione tra posizione, taglio e livello di finiture può spostare in modo decisivo il tempo medio di vendita e il differenziale di prezzo rispetto alla media di zona. Dal punto di vista strategico: Milano conferma il suo ruolo di mercato guida dove il rischio principale, per il venditore, non è la mancanza di domanda, ma un errato posizionamento di prezzo o di prodotto; Palermo rappresenta un caso interessante di mercato in evoluzione, dove segmenti selezionati (zone centrali riqualificate, immobili di fascia medio-alta) stanno intercettando nuova domanda; Firenze e Bologna mostrano che anche i mercati forti possono entrare in una fase di selezione: non tutto si vende, non a qualsiasi prezzo, e gli immobili obsoleti o male posizionati soffrono di più.
Il quadro che emerge dal terzo trimestre 2025 è quello di un mercato: in crescita numerica, sempre più segmentato, molto sensibile alla qualità del prodotto e alla sua coerenza con il contesto. Per un proprietario che sta valutando la vendita di un immobile di fascia medio-alta o di pregio, i dati OMI non sono solo statistica: servono a calibrare le aspettative (prezzo, tempi di assorbimento, tipologia di domanda), aiutano a capire come posizionare l’immobile rispetto alla concorrenza locale (nuovo vs usato, capoluogo vs provincia, quartiere vs quartiere), suggeriscono quando è necessario intervenire su prodotto, immagine o strategia commerciale per non “restare fuori mercato”.
In una fase in cui i volumi crescono e il capitale torna a muoversi verso il mattone, la differenza non la fa chi “mette in vendita una casa”, ma chi sa trasformare un immobile in un prodottoimmobiliare strutturato, con un posizionamento chiaro, una narrazione coerente e una strategia di marketing allineata a quello che i numeri stanno dicendo.