Casa: il segreto delle case che si vendono e si affittano prima

Nel mercato immobiliare italiano la differenza tra un immobile che si vende o si affitta rapidamente e uno che resta fermo mesi non la fa la poesia dell’annuncio né l’illusione del “tanto prima o poi arriva quello giusto” la fa una triade molto concreta: metratura, piano, prezzo e i dati più recenti ci dicono che questa triade continua a battere qualsiasi narrativa anche nell’epoca delle case green e delle ristrutturazioni di design secondo l’analisi di Immobiliare.it Insights sulle principali città italiane le case che trovano un acquirente più velocemente sono soprattutto trilocali talvolta quadrilocali con una metratura compresa tra i 50 e gli 85 metri quadrati in classe energetica G e collocati generalmente tra il primo e il secondo piano in condizioni complessivamente buone e questo non perché gli italiani amino la classe energetica bassa, ma perché la fotografia reale del patrimonio abitativo nazionale è quella di edifici spesso datati e di famiglie che devono tenere insieme desideri e capacità di spesa e infatti quando ci si discosta da questo identikit lo si fa per ragioni territoriali e di domanda specifica in alcune città come Monza Venezia e Messina si vendono più rapidamente immobili leggermente più grandi tra gli 80 e i 115 metri quadrati mentre altrove come Brescia Catania Como Padova Palermo e Verona entrano in gioco anche metrature oltre i 145 metri quadrati a Milano invece il numero dei locali scende a due perché lì la pressione della domanda e il prezzo al metro quadro rendono il bilocale il formato più liquido e più “digeribile” per il mercato e Genova fa eccezione al contrario arrivando fino a cinque locali e persino al terzo piano unico caso che emerge in modo così netto sul tema della collocazione

Sul fronte degli affitti la logica non cambia molto ma cambia il formato vincente perché se la combinazione che accelera resta primo piano metratura tra 50 e 85 metri e classe energetica G sono i bilocali a trovare più rapidamente un conduttore e solo in alcune città i trilocali diventano più rapidi come accade a Cagliari Genova e Verona mentre a Venezia o Messina compaiono quadrilocali e Firenze resta un’eccezione interessante perché vede una maggiore velocità sui monolocali segno di un mercato dove la domanda è fortemente compressa e orientata a tagli minimi per ragioni di budget o di mobilità e se guardiamo alle metrature emerge che Bologna Firenze Monza Napoli e Palermo assorbono anche soluzioni sotto i 50 metri quadrati mentre Catania arriva ad affittare rapidamente case tra gli 85 e i 115 metri quadrati e qui si intravede già un dettaglio che conta per chi lavora su portafogli o su strategie di pricing perché il mercato degli affitti mostra in alcune aree una lieve risalita energetica con città come Bergamo Parma Torino e Verona dove gli immobili più rapidi sono in classe E e Monza dove prevale la classe F.

Poi c’è il tema del tempo che è l’indicatore che più interessa chi vende e chi investe, perché il time to sell e il time to rent sono la misura vera della liquidità e in questa classifica Milano continua a essere il benchmark nazionale con 3,1 mesi medi per vendere e 1,9 mesi medi per affittare e contestualmente i prezzi più alti d’Italia 5.731 euro al metro quadro per le compravendite e 23 euro al metro quadro per le locazioni e qui il mercato ci dice una cosa chiara cioè che la velocità non è un premio morale ma l’effetto di una domanda strutturalmente forte e di un ecosistema urbano che assorbe qualsiasi offerta “sensata” seguono Firenze e Roma con 3,6 mesi di time to sell mentre per gli affitti il podio è tutto lombardo con Como e Brescia e all’estremo opposto troviamo Messina che per le vendite arriva a sette mesi medi di permanenza sul mercato e Verona che per gli affitti è la più lenta con 3,1 mesi medi pur avendo canoni non bassi e questo è un segnale che va letto con attenzione perché quando una città mostra tempi lunghi a parità di prezzo il mercato sta dicendo che l’offerta non è perfettamente allineata alla domanda oppure che la domanda è più selettiva di quanto si creda oppure ancora che la qualità del prodotto offerto non giustifica il posizionamento economico

Il punto strategico per chi opera oggi è accettare che l’Italia è ancora un paese in cui la gran parte dell’offerta è in classe energetica bassa perché il patrimonio è vetusto e il potere d’acquisto è sotto pressione e in questo contesto l’efficientamento energetico è una direzione inevitabile, ma non è ancora la leva principale della velocità e della liquidità nel breve periodo la leva resta la coerenza tra prodotto e domanda reale cioè tagli funzionali piani appetibili e un prezzo che non sfidi la gravità ecco perché quando parliamo di “segreto” delle case che si vendono e si affittano prima dovremmo chiamarlo con il suo vero nome disciplina di mercato perché la casa non è un’opinione è un asset e gli asset che girano sono quelli che rispettano le regole non quelli che sperano di riscriverle.