Legge di Bilancio 2026: dal terzo immobile scatta l’obbligo di Partita IVA

La Legge di Bilancio 2026 mette mano in modo deciso al mercato degli affitti brevi, cioè alle locazioni turistiche di durata non superiore a 30 giorni. È un dettaglio tecnico solo in apparenza: quei “30 giorni” sono il confine che separa un’attività saltuaria da un’attività che, per il legislatore, assume i contorni della professionalità. Il punto centrale della manovra è una regola semplice: dal terzo immobile destinato agli affitti brevi scatta la presunzione di attività d’impresa, con conseguente obbligo di apertura della Partita IVA. La soglia, secondo quanto riportato, scende rispetto al passato: da cinque a tre immobili. Sul fronte delle imposte, la manovra ridisegna l’assetto della cedolare secca per le locazioni brevi con una logica “a scalini”: 21% sul canone del primo alloggio e 26% sul secondo. Oltre, si entra nel perimetro imprenditoriale.
Qui arriva la parte che farà la differenza nelle scelte strategiche di chi possiede più immobili: il conteggio. Non si guarda “in generale” al patrimonio, ma si conta per singolo contribuente. Restano escluse dal calcolo, ad esempio, le abitazioni locate in forma breve da soggetti diversi dal proprietario (come comodatari o conduttori che operano come host). E soprattutto: conta l’unità immobiliare; un appartamento affittato “a stanze”, anche con contratti distinti, continua a valere come una casa. La vera svolta, però, non è solo fiscale: è organizzativa. Superata la soglia dei due immobili, l’ingresso nel “mondo impresa” significa non soltanto Partita IVA, ma anche un potenziale impatto previdenziale: l’impostazione descritta prevede l’iscrizione alla gestione previdenziale, salvo coperture già esistenti per altra attività, e sottolinea che proprio i contributi possono essere la voce che cambia davvero la redditività dell’operazione. C’è poi un profilo pratico che molti sottovaluteranno finché non ci sbattono contro: chi è lavoratore dipendente deve verificare la compatibilità della Partita IVA con il proprio impiego (tema particolarmente sensibile nel pubblico) e, in generale, valutare bene il regime fiscale applicabile, perché entrano in gioco ulteriori paletti e soglie. A questo punto, per molti proprietari la domanda non è “mi piace o non mi piace”, ma “come mi riposiziono”. Una delle strade indicate nel dibattito è spostare uno o più immobili fuori dal perimetro delle locazioni sotto i 30 giorni, privilegiando formule più lunghe (per esempio contratti transitori), sapendo però che non sono sempre attivabili liberamente: in diversi casi servono esigenze documentabili e, nei Comuni sopra i 10.000 abitanti, entrano in gioco vincoli sul canone e adempimenti ulteriori.
Infine, va ricordato che la stretta sugli affitti brevi si inserisce in un percorso già avviato di “messa a sistema” del settore, con obblighi amministrativi aggiuntivi come il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per operare regolarmente.
In sintesi: per chi ha uno o due immobili, la partita è soprattutto di ottimizzazione fiscale e di compliance. Per chi ne ha tre o più, la manovra 2026 impone una scelta manageriale: o si resta piccoli (riducendo il perimetro degli affitti brevi), oppure si accetta il salto di categoria e ci si struttura come operatori veri, con costi e responsabilità coerenti. Il mercato, come sempre, non premia chi si lamenta: premia chi legge le regole in fretta e si muove prima degli altri.