Famiglie, single, senior: le nuove forme dell’abitare e cosa chiedono agli immobili

In Italia la “famiglia tipo” non esiste più. L’immagine della coppia con due figli, per anni riferimento implicito di chi progettava case e quartieri, è stata superata dai numeri e dalla realtà quotidiana. Le famiglie composte da una sola persona sono ormai una quota rilevantissima del totale, le coppie con figli sono diminuite, la dimensione media familiare si è ridotta. Questo cambiamento silenzioso ha un impatto diretto sul modo in cui abitiamo e su ciò che chiediamo agli immobili: il mercato non parla più a un unico modello di famiglia, ma a tre grandi blocchi – famiglie con figli, single e senior – che hanno esigenze molto diverse tra loro.
Le famiglie con figli sono meno numerose rispetto al passato, ma restano il segmento che più soffre il divario tra prezzi delle case, disponibilità di spazi adeguati e servizi. Il calo demografico, la crescente instabilità lavorativa e il rinvio della scelta di avere bambini hanno ridotto il numero di nuclei con figli, ma non il loro bisogno di alloggi di qualità. Per queste famiglie la casa ideale non è solo una metratura: è un appartamento che abbia almeno tre locali, spesso quattro, con ambienti flessibili, una stanza in più che possa diventare studio, camera degli ospiti o spazio per i figli che crescono, un balcone o un piccolo spazio esterno realmente utilizzabile, un contesto con scuole, parchi, servizi sanitari e trasporti a portata di mano. A tutto questo si aggiunge la questione economica: l’accesso al credito è diventato più selettivo e molte famiglie che avrebbero acquistato in passato oggi sono costrette a rinviare, a ridimensionare le aspettative o a spostarsi in zone periferiche o di cintura. La locazione non è più solo una fase di passaggio breve ma, per molti, una condizione di medio-lungo periodo, il che rende ancora più centrale la qualità dell’offerta in affitto.
Completamente diverso è lo sguardo dei single, che rappresentano ormai una parte molto consistente delle famiglie italiane e una quota crescente degli acquirenti. Non si tratta solo di giovani alla prima esperienza abitativa, ma anche di adulti separati o vedovi, professionisti che si spostano per lavoro, persone che scelgono consapevolmente una vita autonoma. Questo segmento non chiede semplicemente “un monolocale economico”, come spesso si è portati a pensare. La domanda reale si concentra su bilocali ben progettati, dove la zona giorno sia vivibile, la camera non sia sacrificata, ci sia spazio per una postazione di lavoro domestica dignitosa, magari senza rinunciare a un piccolo sfogo esterno. La localizzazione è cruciale: quartieri percepiti come sicuri, serviti, ben collegati, con servizi quotidiani e luoghi di socialità raggiungibili a piedi. Sempre più spesso il single preferisce qualche metro quadro in meno in cambio di un contesto urbano di qualità.
Continuare a proporre micro-alloggi mal progettati, pensati solo in funzione del rendimento per l’investitore, significa non intercettare pienamente questa domanda solvibile e in crescita.
Il terzo blocco, quello dei senior, è forse il più delicato. La popolazione anziana è in forte aumento e una quota sempre maggiore di over 75 vive da sola. Molti di loro sono proprietari della casa in cui abitano, spesso acquistata decenni fa, in edifici non recenti, con barriere architettoniche importanti: scale, ascensori piccoli o assenti, bagni angusti, nessun ausilio tecnologico. In molti casi si tratta di immobili patrimonialmente significativi ma funzionalmente inadeguati alla fase di vita dell’inquilino. Gli anziani chiedono alla casa soprattutto accessibilità, prossimità e gestione semplice: piani raggiungibili con ascensori veri, ingressi senza ostacoli, bagni adattabili, vicinanza a servizi sanitari, negozi e trasporti, impianti sicuri e spese condominiali prevedibili. Qui si apre un grande tema: come accompagnare la transizione abitativa degli anziani verso case più adatte, liberando allo stesso tempo abitazioni più grandi oggi sottoutilizzate che potrebbero tornare sul mercato per famiglie e giovani.
Se osserviamo insieme famiglie con figli, single e senior, emerge un quadro molto chiaro: le forme dell’abitare si sono frammentate, ma la direzione di marcia è comune. Tutti, in modo diverso, chiedono meno retorica sul “mattone” come valore astratto e più qualità concreta. La vera discriminante non è più soltanto tra centro e periferia, nuovo e usato, città e provincia. È traimmobili che rispondono alle nuove esigenze e immobili che non lo fanno. I primi conservano valore e trovano interlocutori anche in fasi di mercato complesse; i secondi rischiano di diventare progressivamente illiquidi, indipendentemente dalla qualità percepita secondo i parametri di trent’anni fa.
Ciò che accomuna questi tre mondi è una richiesta insistente di spazi intelligenti: meno metri quadrati sprecati e più ambienti che si adattino ai cambiamenti di vita; una vera efficienza energetica, che non sia solo una classe sulla carta ma un abbattimento concreto di consumi e bollette; spazi esterni, anche minimi, ma vivibili; contesti di quartiere che offrano servizi, verde, mobilità sostenibile e una sufficiente sicurezza percepita. È su questi elementi che si costruisce oggi la qualità abitativa, molto più che sulla sola estetica dell’interno.
In questo scenario, il compito dell’Osservatorio Italiano dell’Abitare è leggere i numeri, ma soprattutto interpretarli alla luce dei comportamenti reali delle persone. Famiglie, single e senior non sono etichette astratte: sono tre modi diversi di abitare il Paese, tre traiettorie di vita che chiedono al sistema immobiliare risposte specifiche. Continuare a progettare e commercializzare case come se esistesse ancora una sola “famiglia standard” significa produrre immobili per una società che non c’è più. Riconoscere questa pluralità, invece, è il primo passo per costruire un’offerta più coerente con l’Italia reale e, proprio per questo, più solida anche dal punto di vista economico. Una politica dell’abitare che ignori queste trasformazioni è destinata a rincorrere i problemi; una politica che le assume come base di partenza può trasformare il mercato immobiliare in una leva di sviluppo più equilibrata, capace di tenere insieme qualità della vita, sostenibilità e tenuta patrimoniale.